不動産の相続につきまして、相続人の皆様方からいろいろなお悩みが寄せられています。
下記が当事務所に寄せられているお悩みの代表的な例です。
- 不動産を他の相続人と共同で売却し、そのお金をもらいたい。
- マンションやアパートの賃料があがる共同住宅が遺産の中に含まれ、これを相続することが不安である。
- 遺産の中に被相続人が耕作してきた農地があるが、この評価で争っている。
- 不動産ではなく代償金をもらいたいが、他の相続人がお金を持っていない。
- 現に被相続人と居住してきた自宅不動産を相続したいが、他の相続人に渡すお金がない。
- 被相続人である父が亡くなったが、祖父の代からの父の使用してきた不動産が祖父名義になっている。
お悩みはこれらに尽きるものではありませんが、これらの代表的な例につきまして、ご回答申しあげます。
該当の箇所をクリックいただければ幸いです。
なお、これでもお悩みが解消できないという相続人の皆様は当事務所にお電話下されば幸いです。
初回の相談は無料になっています。
又、当事務所での面談の他にズームでのweb上の相談も可能ですのでご利用下さい。
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目次
不動産を他の相続人と共同で売却し、そのお金をもらいたい！
この場合は、不動産を相続人らで共有したということになりますが、遺産である不動産を共有することは基本的にお勧めできません。
相続人の仲があまりうまくいかない場合、不動産の共同利用が円滑に進みません。
相続人間で不動産の活用について協議が成立しない場合、一部の相続人から地方裁判所に共有物分割の訴が提起されることもよくあります。
裁判所では裁判官が間に入り、和解で解決することもありますが、裁判官は判決で競売を命じ、その競売代金でもって、共有関係を解消させてしまうことも多くあります。
概して、不動産の競売は安価で落札されることが多く、共有者には不利になることがあります。
このような事態を避けるために、相続人の仲があまり良くない場合でも、各自、譲歩して共同で任意売却することがよいでしょう。
この場合、複数の相続人が売主となり、不動産仲介業者の選定、売却金額等を決めなければなりません。
これらのことについて相続人間で合意ができないと、いつまでたっても売却できず、固定資産税等の経費がかかるということになります。
そこで、相続人全員で弁護士に依頼し、売却代金の分配について、あらかじめ合意し、不動産の売却を進めると円滑にいくことが多いです。
当事務所でも、今までに多くの案件を受任しており、不動産仲介業者の選定を始め、売却代金の分配までの手続をしています。
さらに、税金の申告が必要な場合でも、所得税や相続税に詳しい税理士に紹介しています。
いずれにしましても、この場合、相続人が多少の考え方の違いは脇に置き、早期解決をめざし、売却方針を一致させることが重要です。
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マンションやアパートの賃料があがる共同住宅が遺産の中に含まれ、これを相続することが不安である！
共同住宅はいくら不動産業者に管理を任せても、それを所有することはなかなか気苦労です。
そのように考える方は共同住宅を取得しないことがよいでしょう。
しかし、共同住宅を相続する場合、相続税の計算で貸家建付地減価、貸家減価がなされ、預金を相続するよりも有利です。
この場合、相続税申告書上の評価額は相続開始時の時価よりも安くなるので、これを時価額とすることはできないと思います。
なお、通常の居住用不動産は路線価や公示価格から土地の価格を算出し、土地上にある建物の固定資産評価額を足して、相続税申告における時価としています。
もっとも、普通の場合、この額よりも相続開始時の時価の方が上回るものと思います。
遺産分割協議の際、上記で算出した相続税申告の際の額や、固定資産評価額証明書にある額を時価とすることも、相続人全員で合意できれば可能です。
相続人全員で合意できない場合には、不動産業者に簡易査定をお願いするか、不動産鑑定士に鑑定書の作成をお願いする必要が生じます。
それらによっても合意できない場合には、家庭裁判所に遺産分割の調停の申立てをし、そこでの話しあいによって解決することになりますが、不動産価格で折り合いがつかなければ、最終的には家庭裁判所の選任した不動産鑑定士による鑑定をして、裁判官が不動産の評価をすることになります。
マンションやアパートの共同住宅から得ることのできる賃料で生活を支えたいと考えている相続人は共同住宅を取得したいと考えるでしょう。
この場合、賃料がいくらで、誰に賃貸しているのか、敷金はいくらか、相続税の申告書等で確認する必要があります。
マンションやアパートは賃料をあげていますので収益不動産になります。
収益不動産につきましては、被相続人が敷金を預かっており、収益不動産を相続すると敷金返還債務も被相続人から承継することになりますので、収益不動産の評価額から敷金額を控除して時価額を定めることになります。
相続開始後の収益不動産の賃料につきましては、たとえ調停や審判で収益不動産が一人の相続人の単独所有になっても、相続開始後、遺産分割成立までに発生した賃料につきましては各相続人が法定相続の割合で分割相続することになりますので注意が必要です。
遺産分割成立後は収益不動産を相続した者が賃料を取得するのが当然で、この場合、自己が相続の結果、新しい賃貸人となったことを賃借人に知らせる必要があります。
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遺産の中に被相続人が耕作した農地があるが、この評価で争っている！
農地の固定資産評価額は宅地並み課税をされていない限り、極めて安いものです。
その農地が市街化調整区域や農業振興地域に指定され、将来にわたって宅地化が不可能と予測される場合、遺産分割に際しても、相続開始時の農地の評価が基準になりますので、ほとんど価額がつかない場合もあります。
しかし、将来、その農地が農業委員会の許可を得て宅地にできる場合や、近い将来、宅地化が予定されている場合には、現在の安い農地評価額を相続開始時の農地の時価とすることは正当ではありません。
家庭裁判所の実務上、このよう場合、農地であっても宅地並みの評価がされることはありますし、当事務所でも経験しています。
相続人で利害が別れ、農地を低く評価してもらいたい相続人（農業後継者）は低価額を主張しますし、又、代償金を取得したいと考えている相続人は高価額を主張しますので、農地の価額につきましては、なかなか合意されないのが現状です。
各当事者が譲歩して価額を合意する必要がありますが、合意できない場合、家庭裁判所に遺産分割の調停を申立て、鑑定の申立てをし、家庭裁判所の選任する不動産鑑定士に評価してもらうことも１つの方法です。
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不動産ではなく代償金をもらいたいが、他の相続人がお金を持っていない！
相続の対象地の居住不動産に居住している相続人や農地を耕作している相続人がその不動産を取得したいと希望することはよくあります。
その場合、その不動産以外にあまり預金等の遺産がない場合、その不動産の取得を希望する相続人は、他の相続人に相続に代わる代償金としてお金を支払う必要が生じます。
しかし、お金が用意できない場合は相続人間で話しあって不動産を他に売却し、売却の諸費用を控除した残額を法定相続分の割合で分配するしかありません。
遺産分割協議が成立しない場合は、家庭裁判所に遺産分割の調停を申立てるしかありません。
調停でもまとまらなかった場合には、審判に移行し、裁判官が不動産を共有させるか、あるいは、不動産を競売に付して競売代金を相続人間で分配することが命じられます。
不動産の共有が命じられた場合は、最終的な解決になりませんので、いずれかの時期に共有者の一人が地方裁判所に共有物分割の訴を提起し、そこで共有関係を解消するということになります。
競売の場合は、時価の５０％から７０％で競落されることが多く、相続人にはとても不利になります。
そうであれば、話しあいにより不動産を任意売却することが得策です。
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現に被相続人と居住してきた自宅不動産を相続したいが、他の相続人に渡すお金がない！
相続人の一人が配偶者（夫や妻）の場合は、新しい相続法により配偶者居住権が認められています。
これが認められる要件としましては、被相続人所有の物件であること、相続開始時に相続人である配偶者がその建物に居住してきたことであり、配偶者居住権の存続期間は、原則として、その配偶者の終身の間、いわゆる死亡する時にまでなっています。
相続人である配偶者は、この権利を主張すれば、ずっと住み慣れた自宅に住み続けることが可能です。
相続人が配偶者でない場合で、自宅不動産に住み続けたい場合には、他の相続人に代償金を支払う「代償分割」の方法で解決することになります。
もっとも、この場合、他の相続人にお金を渡す必要がありますので、自分の手許にお金がない時には銀行や子供達からお金を借りて、他の相続人にお金を渡す必要が生じます。
金策ができない場合には、残念ことですが、自宅不動産を売却して、その売却代金を分割するしかありません。
相続人間で話しあいができない場合、他の相続人から家庭裁判所に遺産分割調停の申立てがよくなされます。
そして、調停でも話しあいがまとまらない場合には、審判に移行され、裁判官が不動産を共有させるか、あるいは、不動産を競売に付して競売代金を相続人間で分配することが命じられます。
いずれにしましても、被相続人と一緒に住んできた相続人とそのご家族には酷な結果となります。
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被相続人である父が亡くなったが、祖父の代から父が使用してきた不動産がまだ祖父名義になっている！
こうした例を数次相続といいます。
このような場合、相続人が全国各地にちらばり、しかも、既に死亡した相続人がおり、その子供達が代襲相続人になるということが多く、相続関係は極めて複雑になりがちです。
このような場合でも、まず相続人の調査を行わなければなりません。
父母や祖父母の戸籍記載事項全部証明書や謄本は各地の市町村で取得できますが、叔父や叔母、兄弟姉妹、姪や甥の戸籍記載事項全部証明書は取得できないこともあります。
この相続人調査で判明した相続人の数が多い場合には、個別に交渉することで遺産分割の協議がまとまることは極めて困難ですし、精神的な負担も大きいものです。
このように考えている方は当事務所にご相談下さい。
当事務所では家庭裁判所に遺産分割の調停の申立てをし、家庭裁判所を通して多数の相続人の意思確認をしてもらいます。
相続をする意思のない相続人には相続分を譲渡してもらうか、相続をしないことにしてもらい、調停から除いてもらって、相続人の数を少なくしてもらいます。
このように相続人の数を少なくして、家庭裁判所に調停に代わる審判をしてもらうことがベターです。
